Die Direktion, Münster

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Beteiligung an der Investmentgesellschaft
Investmentgesellschaft	HL »Die Direktion« Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG mit Sitz in Pullach
AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)	HANNOVER LEASING Investment GmbH mit Sitz in Pullach
Treuhandkommanditist	HANNOVER LEASING Treuhand GmbH mit Sitz in Pullach
Platzierungsgarant	Delta Vermietungsgesellschaft mbH mit Sitz in Pullach
Verwahrstelle	Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba) mit Sitz in Frankfurt am Main / Erfurt
Anlegerkreis1	Der Vertrieb des AIF erfolgt ausschließlich in Deutschland und richtet sich an natürliche Personen, die ihren Hauptwohnsitz in Deutschland haben, in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und ihre Beteiligung im Privatvermögen halten.
Laufzeit	Die Investmentgesellschaft besteht grundsätzlich bis zum 31.12.2025. Die Gesellschaftslaufzeit kann zweimal um jeweils zwei Jahre verlängert werden.
Beteiligungsbetrag (Kommanditeinlage)	10.000 Euro Mindestbeteiligung (höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 Euro teilbar sein)
Ausgabeaufschlag2	5 % der vom Anleger gezeichneten Kommanditeinlage

Vermögensgegenstände3
Anlageobjekt	Büro- und Geschäftshaus »Die Direktion« (einschließlich 113 Pkw-Stellplätze) in der Innenstadt von Münster
Mieterstruktur	Hauptmieter der Immobilie sind die Deutsche Bahn AG, die ibau GmbH, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben / Bundespolizei, die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bahn-See und der Landschaftsverband Westfalen-Lippe. Diese fünf Mieter repräsentieren ca. 67 % der Mieteinnahmen. Daneben bestehen weitere Mietverhältnisse für Büro-, Praxis-, Gastronomie- und Ladenflächen.
Vermietungsstand	rund 98 % der Mietfläche (ohne Berücksichtigung der Mietgarantie des Verkäufers)
Kaufpreis / Ankaufsfaktor	43.204.000 Euro / ca. 14,9-fach
Grundsatz der Risikomischung	Aufgrund der Mieterstruktur der Immobilie ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise eine Streuung des Ausfallrisikos gewährleistet, sodass die Investmentgesellschaft nach dem Grundsatz der Risikomischung gemäß § 262 Abs. 1 Nr. 2 KAGB investiert.
Liquiditätsreserve	Die Investmentgesellschaft darf bis zu 20 % des Werts des AIF in Geldmarktinstrumenten bzw. Bankguthaben halten.

Gesamtfinanzierung der Investmentgesellschaft4
Gesamtfinanzierung	50.906.700 Euro
Eigenkapital (ohne Ausgabeaufschlag)	28.162.237 Euro (davon Emissionskapital 28.134.000 Euro)
Ausgabeaufschlag	1.406.700 Euro
langfristiges Fremdkapital	21.337.763 Euro
finanzierende Bank	Münchener Hypothekenbank eG, München
Zinssatz	2,93 % p. a. ab Auszahlung bei einer Zinsbindung bis zum 30.09.2024
Tilgung	annuitätische 1,5 % p. a. ab dem 01.04.2014
Investitionsquote5	84,9 %

Mögliche Auszahlungen an den Anleger vor Steuern6
Laufende Auszahlungen7	2014-2025: 5,0 % p. a. (im Beitrittsjahr zeitanteilig)
Schlussauszahlung7,8	2025: 106,2 %
Gesamtauszahlung7,9	2014-2025: 161,2 %
Auszahlungstermine10	jährlich im März für das vorangegangene Geschäftsjahr, erstmals im März 2015 zeitanteilig für das Geschäftsjahr 2014

Steuern11
Einkunftsart	Der Anleger erzielt konzeptionsgemäß Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus der Vermietung der Immobilie sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen aus der Anlage der Liquiditätsreserve, wenn er als natürliche Person ausschließlich in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und seine Beteiligung im Privatvermögen hält.
Steuerliches Ergebnis	Die Investmentgesellschaft unterliegt als steuerlich transparente Personengesellschaft nicht selbst der Einkommensteuer. Eine Besteuerung der Einkünfte erfolgt auf Ebene der Gesellschafter.
Veräußerung der Immobilie	Sofern die Investmentgesellschaft die Immobilie bzw. ein Anleger seine Beteiligung, die er im Privatvermögen hält, veräußert, wäre der Veräußerungsgewinn nach heutiger Rechtslage einkommensteuerfrei zu vereinnahmen, wenn die Investmentgesellschaft – wie konzeptionell vorgesehen – die Immobilie mehr als zehn Jahre gehalten hat und wenn die zehnjährige Haltedauer auch auf Ebene des Anlegers erfüllt ist.

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1 Zu den weiteren Kriterien des Anlegerkreises siehe Verkaufsprospekt Abschnitt 2.2. »Profil des typischen Anlegers«, S. 6.
2 Zu den weiteren Kosten, welche auf Ebene des Anlegers bzw. der Investmentgesellschaft anfallen, siehe Verkaufsprospekt Kapitel 7 »Kosten«, Seite 47 ff.
3 Verkaufsprospekt Kapitel 4 »Vermögensgegenstände und wesentliche Angaben zu deren Verwaltung«, Seite 20 ff.
4 Verkaufsprospekt Kapitel 8. »Ermittlung und Verwendung der Erträge«, Seite 50 ff
5 Anteil des Kaufpreises der Immobilie an der Gesamtfinanzierung ohne Anschaffungsnebenkosten
6 Verkaufsprospekt Kapitel 8 »Ermittlung und Verwendung der Erträge«, Seite 50 f
7 Auszahlung bezogen auf das Eigenkapital der Investmentgesellschaft ohne Ausgabeaufschlag vor Steuern. Es werden grundsätzlich die während des Geschäftsjahrs für Rechnung der Investmentgesellschaft angefallenen und nicht zur Kostendeckung bzw. zur Tilgung verwendeten Erträge an die Anleger ausgezahlt.
8 Auszahlung an die Anleger nach Verkauf des Anlageobjekts
9 Kumuliert und bezogen auf einen Beitritt zum 01.10.2014.
10 Die erste Auszahlung an die Anleger soll im März 2015 zeitanteilig für das Geschäftsjahr 2014 erfolgen. Danach sollen die Auszahlungen jährlich im März für das vorangegangene Geschäftsjahr erfolgen.
11 Verkaufsprospekt Kapitel 9 »Kurzangaben über die für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften«, Seite 54 ff

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Die Stadt Münster

Die kreisfreie Stadt Münster in Westfalen mit 300.000 Einwohnern ist Sitz des gleichnamigen Regierungsbezirks im Bundesland Nordrhein-Westfalen und zugleich Oberzentrum des Münsterlandes. Die Regionalhauptstadt Münster bildet das Wirtschafts-, Wissenschafts- und Dienstleistungszentrum.

Die Bevölkerungszahl von Münster wächst seit Mitte der 1990er Jahre kontinuierlich, in den vergangenen Jahren auch überdurchschnittlich sowohl im Vergleich zu den übrigen B-Standorten als auch im regionalen und Landes- und Bundesvergleich.

Münster bildet traditionell einen bedeutenden Universitätsstandort. Mit insgesamt acht Hochschulen gilt Münster heute als eine der größten Universitätsstädte in Deutschland. Hinzu kommen namhafte Forschungseinrichtungen wie z.B. das Max-Planck-Institut.

Das Tor zur Stadt - Bahnhofsviertel in Münster

»Die Direktion« Münster befindet sich direkt angrenzend an den Hauptbahnhof in unmittelbarer Nähe zur Münsteraner Altstadt. Das Viertel rund um den Hauptbahnhof bietet bei herausragenden Verkehrsanbindungen attraktive Arbeitsplätze, urbanes Leben und Wohnen, anspruchsvolle Kultur und lebendigen Einzelhandel mit einem sich wandelnden Stadtbild.

Das Bahnhofsviertel ist der citynahe Standort unter den größten Arbeitsplatzkonzentrationen in Münster. Der hohe Anteil der Büro- und Dienstleistungsflächen (über 50 %) prägt das Quartier.

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Die »Direktion« ist ein stadtbekanntes Gebäude mit langer Tradition und bildet mit seiner charakteristischen Fassade den architektonischen Mittelpunkt des Viertels.
Der vier- bis achtgeschossige Gebäudekomplex in der Bahnhofstraße besteht aus drei Gebäudeteilen mit einer Grundstücksfläche von mehr als 9.400 m². Das im Wesentlichen in den Jahren 1956/1957 erstellte Gebäude wurde im Zeitraum 2011 bis 2013 umfassend revitalisiert. Nach der ehemals großflächigen Nutzung als Bundesbahndirektion erfolgte im Rahmen der Revitalisierung auch der Umbau in kleinteiligere Mieteinheiten. Auf dem Grundstück der Fondsimmobilie befinden sich 113 Pkw-Stellplätze.

»Die Direktion« wurde nach dem Standard »BREEAM DE Bestand « mit »Sehr gut« (Gebäude) bzw. »Gut« (Gebäudebetrieb) zertifiziert. »BREEAM DE Bestand« ist ein auf deutsche Standards zugeschnittenes Bewertungsinstrument für den Zustand und die Nachhaltigkeit von gewerblichen Gebäuden im Betrieb, bei einem Betrachtungszeitraum von einem Jahr.

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Die Büro- und Ladenflächen der »Direktion« Münster sind derzeit zu rund 98 % vermietet. Die Mieterträge aus den unvermieteten Restflächen werden durch die Mietgarantie des Verkäufers ausgeglichen. Die »Direktion« hat aktuell sieben Hauptmieter, die rund 80 % der Mietfläche sowie des Mietertrags repräsentieren. Die durchschnittlich gewichtete Restmietlaufzeit der Mietverträge beträgt rund neun Jahre1. Alle Hauptmieter wie die Deutsche Bahn AG oder die Bundespolizei2, die rund 80 % der Mieteinnahmen bringen, haben eine Bonität nach Creditreform von »gut« bis »ausgezeichnet«. Neben den Hauptmietverträgen bestehen weitere Mietverhältnisse für Büro-, Praxis-, Gastronomie- und Ladenflächen. Die so genannte Multi-Tenant-Struktur trägt zu einer entsprechenden Risikostreuung bei. Darüber hinaus erhöhen die zeitlich gestaffelten Mietvertragslaufzeiten und die unterschiedlichen Flächengrößen die zukünftige Nachvermietbarkeit der Mieteinheiten.

Der Verkäufer übernimmt ab dem Übergangsstichtag bis zum 31. Dezember 2023 (Garantiezeitraum) gegenüber der Investmentgesellschaft für bestimmte Flächen (56,4 % der Gesamtmietfläche) eine Mietgarantie3 und garantiert dem Käufer als nachträgliche Kaufpreisminderung einen Zufluss aus den Garantieflächen in Höhe der hierfür jeweils kalkulierten Jahresnettomieten. Zur Sicherung der Ansprüche des Käufers aus der Mietgarantie hat der Verkäufer dem Käufer bei Kaufpreisfälligkeit eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Kreditinstituts in Höhe von 5.000.000 Euro zu übergeben. Verkäufer und Mietgarant ist die aurelis Asset GmbH mit Sitz in Eschborn. Das Unternehmen ist ein bundesweit tätiger Projekt- und Flächenentwickler, fokussiert auf die zwei Geschäftsfelder Asset Management und Development. Im Geschäftsjahr 2013 erwirtschaftete aurelis im Konzern einen Jahresüberschuss von 52,4 Millionen Euro.

1 per 01.12.2014, inklusive der Mietgarantie des Verkäufers bis 31.12.2023 für Teilflächen
2 Die Bundespolizei ist Nutzer, Mieter der Flächen ist die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
3 Die ausführliche Darstellung der Mietgarantie finden Sie im Verkaufsprospekt auf Seite 23 ff.